Bodenwerte

Die Verteilung der Bodenwerte (Bodenrichtwertkarte) spiegelt die „Inselhaftigkeit“ von räumlichen Zusammenhängen und zeigt eine eindeutige Dominanz der zentralen Altstadtlage. Sie zeigt auch noch fragmentarische Spuren von höherwertigen Lagen entlang der Überlandstraßen innerhalb der jeweiligen Viertel. Abweichungen von der Bodenrichtwertkarte zeigen Bewegungen auf dem Bodenmarkt an; deren Ausrichtung ist nicht eindeutig bestimmt. (Abb. 46)

Ergebnisse der Maklerbefragung März 2003:

Befragt wurden insgesamt 59 Firmen. Es gab 6 verwertbare Antworten.

Gründe für Abweichungen der Bodenwerte von der Bodenrichtwertkarte:
die wirtschaftliche Lage in Magdeburg verfällt schneller als Bodenwertkarten darauf reagieren könnten
es herrscht ein Überangebot an städtischen Grundstücken

Generelles:
Wertmindernde Faktoren
längere Zeit ungenutzte Brachflächen in neuen Wohngebieten
nahe Firmenstandorte mit hohem Verkehrsaufkommen

Wertsteigernde Faktoren
Park- und Wassernähe

Zwischennutzungen als werterhaltende Interimslösungen bei Leerstand sind in Magdeburg noch nicht bekannt. Umnutzungen zu Studentenwohnungen sind üblich.

Die verträgliche Mischbarkeit von Wohnen/ Gewerbe wurde zu 37% als wichtig bzw. zu 63% als unwichtig erachtet.

„Zukunftsstandorte“ wurden nicht benannt.

Beeinflussung von Immobilienwerten durch die Nähe zu öffentlichen Grünräumen:
in Zentrumslage 50% stark - 50% ohne Wertung
in Stadtlage 25% stark - 75% ohne Wertung
in Randlage 25% stark - 25% wenig
in Umlandlage 25% wenig - 75% ohne Wertung

Derzeitige Nachfrage-Trends nach Immobilien:
Bei den Einfamilienhäusern sind Neubauten als Mietobjekte und unsanierte, preisgünstige Kaufobjekte gefragt
Bei den Einfamilienhäusern sind Neubauten als Mietobjekte und unsanierte, preisgünstige Kaufobjekte gefragt
Bei den Mehrfamilienhäusern geht der Trend zu gut sanierten innerstädtischen Mietwohnungen
In Magdeburg ist das Wohnen in der „Platte” offensichtlich noch nicht so verpönt wie in anderen Städten
Bei kleinen Gewerbeeinheiten kommen nur noch attraktiv sanierte oder neugebaute Mietobjekte in Frage
Bei großen GE-Objekten ist derzeit so gut wie kein Markt erkennbar

Bis auf einen geringen Grundumsatz bei Einfamilienhausgrundstücken ist der Grundstücksmarkt in Magdeburg völlig eingebrochen.

Aktuelle Bewertung der Lagegunst Magdeburger Stadtteile für Wohnnutzung:
Erste Präferenz (Bewertung 1,25-1,75): Nordwest, Cracau, Stadtfeld-West
Zweite Präferenz (Bewertung 2,0 – 2,5): Stadtfeld-Ost, Reform, Ottersleben, Hopfengarten, Herrenkrug, Diesdorf, Brückfeld, Altstadt, Sudenburg, Prester, Pechau
Dritte Präferenz (Bewertung 2,75 – 3,0): Werder, Neue Neustadt, Lemsdorf, Leipziger Straße, Rothensee, Randau Calenberge, Neustädter See, Ge-Nord, Beyendorfer Grund
Vierte Präferenz (Bewertung 3,25 - 4,0): Kannenstieg, Fermersleben, Berliner Chaussee, Barleber See, Silberber/ Kreuzhorst, Sülzegrund, Neustädter Feld, Industriehafen, Zipkeleben, Westerhüsen, Salbke, Buckau, Neu Olvenstedt

Gewerbliche Nutzung:
Erste Präferenz (Bewertung 2,0): Ge-Nord, Altstadt
Zweite Präferenz (Bewertung 2,5): Sudenburg, Stadtfeld-West, Stadtfeld-Ost, Ottersleben, Leipziger Straße, Industriehafen, Silberbeg/ Kreuzhorst, Cracau
Dritte Präferenz (Bewertung 3,0): Sülzegrund, Salbke, Rothensee, Kannenstieg, Hopfengarten, Fermersleben, Diesdorf, Buckau, Brückfeld, Beyendorfer Grund, Berliner Chaussee,
Vierte Präferenz (Bewertung 3,5 - 4,0): Zipkeleben, Reform, Randau Calenberge, Prester, Pechau, Nordwest, Neustädter See, Neustädter Feld, Neu Olvenstedt, Lemsdorf, Herrenkrug, Barleber See, Westerhüsen, Werder.

Bewertung von Bebauungstypen im Verhältnis zur Lage in der Stadt:
Freistehende und offene Bebauung wurden insgesamt am besten bewertet. Freistehende Bebauung erhielt beste Werte in Zentrumslagen, offene Bebauung in Stadtlagen. Halboffene, geschlossene und vollflächige Bebauung waren insgesamt weniger gerne gesehen. Sie erhielten nur für Zentrums- und Stadtlagen vergleichsweise gute Bewertungen und wurden in Rand- und Umlandlagen mit schlechtesten Noten abgelehnt.

Die freistehende Bebauung zeigte zweite Präferenz in Randlagen und dritte in Stadtlagen und Akzeptanz in Umlandlagen.
Die offene Bebauung zeigte zweite/ dritte Präferenz in Zentrums- und Randlagen und Akzeptanz in Umlandlagen.
Die halboffene, die geschlossene und die vollflächige Bebauung zeigten zweite/ dritte Präferenz in Zentrums- und Stadtlagen und dritte/ vierte in Rand- und Umlandlagen.

Insgesamt wird deutlich, dass geschlossene Bebauung, welcher Art auch immer, weniger positiv bewertet wird. Es gibt eine starke positive Bewertung von freistehender und offener Bebauung in Stadt- und Randlagen.

Nachfrage-Trends bei baulichen Strukturen und deren Lage:
Freistehende Einfamilienhäuser (saniert/ Neubau) bis Endpreis von 175.000 €
Aufgelockerte Bereiche der 1920-40er Jahre (Reformsiedlungen)

Stetige oder wachsende Nachfrage bei Typen und Lagen:
Freistehende Einfamilienhäuser (gebraucht)
Bauland in Nord/West, Reform
Mietwohnungen (Altbau) in Magdeburg-Mitte und Stadtfeld/Ost

Strukturen oder Lagen ohne derzeitige Nachfrage:
Eigentumswohnungen
Renditeobjekte
Großflächige Baugebiete
Gewerbeansiedlung
Unsanierte Altbauten
Unsanierte Plattenbauten in Randlagen