Bodenwerte

Die Bodenwerte (Bodenrichtwertkarte) spiegeln eine örtliche Hierarchie zentraler öffentlicher Räume, die der räumlichen Hierarchie annähernd entspricht und geprägt ist durch die umgebenden gemischten Nutzungen. Daneben werden die modernisierten Wohngebiete flächenhaft in nur geringer Abstufung als hochwertig dargestellt; geringer wertig dargestellt wird die Siedlung „Gesundbrunnen“, vermutlich aufgrund kleiner Wohnungszuschnitte und bisher unterbliebener Modernisierung sanitärer Einrichtungen. An dieser Stelle wird sichtbar, dass die öffentlichen Räume nur dort eine „Topografie von Werten“ kennzeichnen, wo dies mit Erneuerungsinvestitionen in die umgebende Bausubstanz, je nach Eigentumsverhältnissen, einhergeht. . Abweichungen von der Bodenrichtwerkarte zeigen Bewegungen auf dem Bodenmarkt an; deren Ausrichtung ist nicht eindeutig bestimmt. (Abb. 99)

Ergebnisse der Maklerbefragung März 2003
Befragt wurden insgesamt 87 Firmen. Es gab 8 verwertbare Antworten.

Gründe für Abweichungen der Bodenwerte von der Bodenrichtwertkarte:
Wertverlust mit zunehmender Grundstücksgröße bzw. –verfügbarkeit
Starke Wertdifferenzen durch individuelle Lagespezifika (Hauptverkehrs oder – Seitenstraßen; vorteilhafte oder nachteilige Blickbeziehungen)
Krasse Bewertungsunterschiede in unmittelbarer Nachbarschaft

Generelles:
Wertsteigernde Faktoren
Nähe zu Dienstleistungs- und/oder Einkaufscenter, sowie die Nähe zu Landschaft, Wasser etc.
Wertmindernde Faktoren
Brachen –vornehmlich Industriebrachen

Zwischennutzungen als werterhaltende Interimslösungen bei Leerstand sind in Halle kaum bekannt. Umnutzungen zu Studentenwohnungen sind üblich.

Die verträgliche Mischbarkeit von Wohnen/ Gewerbe wurde zu jeweils 100% als wichtig erachtet.

„Zukunftsstandorte“ – Der Trend auf landschaftlich reizvolle Grundstücke, evtl. in Kombination mit Lage am Wasser und/oder parkähnliche Grundstücke hält an.

Beeinflussung von Immobilienwerten durch die Nähe zu öffentlichen Grünräumen:
in Zentrumslage 100% stark
in Stadtlage 100% stark
in Randlage 25% stark - 75% wenig
in Umlandlage 25% stark - 50% wenig; 25% ohne Wertung

Derzeitige Nachfrage- Trends nach Immobilien:
Der Trend bei den Mehrfamilienhäusern geht zu gut bis sehr gut ausgestatteten, sanierten bzw. neugebauten Mietwohnungen.
Im Wohnungsbau sind nach wie vor Einfamilienhäuser zum „kaufen und selber restaurieren” oder als neugebaute Mietobjekte gefragt.
Gut sanierte Plattenbauwohnungen werden ebenfalls noch immer als preiswerter Wohnraum angenommen.
Bei den Gewerbeobjekten besteht hauptsächlich Nachfrage nach neuerrichteten Mietanlagen.

Aktuelle Bewertung der Lagegunst Hallescher Stadtteile für Wohnnutzung:
Erste Präferenz (Bewertung 1,33 – 2,0): Paulusviertel, G-Keller-Siedlung, Giebichenstein, Dölauer Heide, Dölau, Landrein, Heide Süd, Nietleben, Frohe Zukunft, Kanena, Altstadt, Saaleaue
Zweite Präferenz (Bewertung 2,0 – 2,83): Büschdorf, Diemitz, Seeben, Innenstadt Süd, Wasserturm, Böllber/ Wörmlitz, Ammendorf/ Beesen, Lettin, Innenstadt-Nord, Trotha, Dautzsch, Reideburg, Gesundbrunnen, Damaschkestraße,
Dritte Präferenz (Bewertung 2,83 – 3,5): Planena, Heide-Nord,/ Blumenau, Mötzlich, westl. Neustadt, südl. Neustadt, nördl. Neustadt
Vierte Präferenz (Bewertung 3,5 - 4,0): Dieselstraße, Tornau, IG Nord, Frei im Feld, Silberhöhe, DR

Gewerbliche Nutzung:
Erste Präferenz (Bewertung 1,4 – 2,2): Altstadt, Innenstadt-Süd, Paulusviertel, Lutherplatz
Zweite Präferenz (Bewertung 2,2 – 2,8 ): Frohe Zukunft, Dieselstraße, Ammendorf/ Beesen, Giebichenstein, Büschdorf, Kanena, Gesundbrunnen, Damaschkestraße, Nietleben, Wasserturm, Landrain,
Dritte Präferenz (Bewertung 2,8 - 3,4): Böllberg/ Wörmlitz, Innenstadt-Nord, Trotha, Diemitz, Dautzsch, Reideburg, Südstadt, Heide Nord/ Blumenau, Radeweil/ Ossendorf, Seeben, Dölau, IG Nord, Dölauer Heide, nördl. Neustadt, südl. Neustadt, westl. Neustadt, Frei im Feld, Lettin, Heide Süd,
Vierte Präferenz (Bewertung 3,6 - 4,0): Planena, Tornau, Mötzlich, DR, G-Keller-Siedlung, Saaleaue, Silberhöhe

Bewertung von Bebauungstypen im Verhältnis zur Lage in der Stadt:
Alle Typen der Bebauung erhielten nur mäßig gute Noten in Stadtlagen, davon die relativ besten in Zentrums- und Stadtlagen. Halboffene, geschlossene und vollflächige Bebauung erhielten gleichermaßen schlechteste Bewertungen in Rand- und Umlandlagen. Sogar freistehende und offene Bebauung erhielten schlechteste Bewertungen in Umlandlagen. Die freistehende Bebauung fand beste Noten in Zentrumslagen und Randlagen, die offene Bebauung wurde in Stadtlagen eindeutig bevorzugt.

Die freistehende Bebauung zeigte dritte Präferenz in Stadtlagen und vierte in Umlandlagen.
Die offene Bebauung zeigte dritte Präferenz in Zentrums- sowie Randlagen und vierte in Umlandlagen.
Die halboffene, geschlossene und vollflächige Bebauung zeigten erste/zweite Präferenz in Zentrums- und Randlagen und dritte/vierte in Rand- und Umlandlagen.

Insgesamt wird deutlich, dass halboffene, geschlossene und vollflächige Bebauung nur in innerstädtischen Lagen noch positiv bewertet wird. Es gibt eine positive Bewertung von freistehender und offener Bebauung in Zentrums- und Stadtlagen.

Nachfrage-Trends bei baulichen Strukturen und deren Lage:
Mietwohnungen in den für Halle typischen Mehrfamilienhäusern in City Nord und Süd,
Etagenwohnungen im möglichst freistehenden Neubau in Kröllwitz, Frohe Zukunft, Mühlwegviertel
Möglichst unsanierte Villen im Paulusviertel, Mühlwegviertel u. Kröllwitz
Baugrundstücke und freistehende Einfami-lienhäuser in Kröllwitz, Frohe Zukunft, Dölau, Nietleben-Gartenstadt, z.T auch Lettin, Rosengarten, Vogelsiedlung, Kompottsiedlung

Stetige oder wachsende Nachfrage bei Typen und Lagen:
Ruhige Lagen unweit des Stadtzentrums, evtl. auch mit der Möglichkeit das Fahrrad in die Stadt zu nutzen
Grundstücke, Einfamilienhäuser und Mietwohnungen in Kröllwitz
Neugebaute Etagenwohnungen mit guter Ausstattung bis max. 1.900 €/qm in Kröllwitz, Frohe Zukunft, Nietleben, Nietleben-Gartenstadt, Dölau
Städtisches Wohneigentum in gewachsenem Umfeld

Strukturen oder Lagen ohne derzeitige Nachfrage:
Entfernungen > 10 km vom Stadtzentrum
Wohngebiete mit hohem Ausländeranteil bzw. Asylantenheimen in der Nähe
Büschdorf, Silberhöhe, Halle-Neustadt, Halle-Ost, östliches Bahnhofsviertel, WBS70-DDR-Plattenbaubereiche Halle-Neustadt, Silberhöhe, Südstadt, Heide-Nord, Ammendorfer Raum