Untersuchungsfelder

Fünf Untersuchungsfelder nehmen in ihrem Zusammenwirken im Stadtraum Einfluss auf die gesuchte „Topografie der Werte“.

Öffentliche, private und unbebaute Räume sind unmittelbarer räumlicher Ausdruck der Raumgefüge. Gebaute und gelebte Räume bilden ein Feld, das mittels Bestandsbilanzen und Szenarien die Aspekte öffentlicher und privater Räume in ihrer Bedeutung für die Verknüpfung von Tätigkeiten, für den Bewegungsaustausch und für die Erfahrbarkeit von Begegnungsstätten zusammenführt.

Bodenwerte sind der gesellschaftliche und wirtschaftliche Spiegel dieser Gefüge. Es wurde angenommen, dass die Verteilungen von Bodenwerten die räumlichen Hierarchien der öffentlichen und privaten Räume abbilden. Innerhalb der Untersuchungsfelder dienen unterschiedene Merkmale der Erfassung von Tatbeständen; die Merkmale bilden Faktoren des Wandels im Rahmen der gesellschaftlichen Bewertung von Tatbeständen und ihren Veränderungsmöglichkeiten.

Öffentliche Räume
„Öffentliche Räume“ sind Räume der Erschließung und des Aufenthalts im Freien. Ihre ununterbrochene Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit charakterisiert sie als primäre, verbindende Elemente der sie umgebenden „privaten Räume“.

Die solchermaßen definierten Räume wurden unterschieden hinsichtlich ihrer Entstehungs- oder Prägungszeiten. Die historische Klassifizierung umfasste die Bedingungen ihrer Prägungen hinsichtlich ursprünglicher Raumnutzung, zugrundeliegender Vorstellungsräume (Konzepte) sowie resultierender Darstellungsräume (sozial erfahrene Aneignung von Räumen) und heutiger Vermächtnisse dieser Prägungen für Lesbarkeit und Nutzbarkeit. Maßstäbe heutiger Synthesen waren die strukturellen Voraussetzungen für Raumbildung und Funktionalität, bezeichnend für Beginn und Nachkriegsentwicklung der „funktionalen Stadt“. Dabei wurde die eindeutige Trennung/ Verbindung öffentlicher und privater Räume als raumbildend im Sinne des Verständnisses von „Verflechtungsräumen“ historisch sowie perspektivisch zugrunde gelegt (Abb. 16).

Auf dieser Basis wurden folgende Typen öffentlicher Räume klassifiziert:

Mittelalterliche und vorindustrielle dörfliche Strukturen sowie Überlandstraßen
Stadtachsen aus Renaissance, Barock und Klassizismus
Gründerzeitliche Siedlungserweiterungen
Siedlungen der 1920er Jahre
Stadt- und Siedlungsanlagen aus der Zeit 1950-2000 (Abb. 17)

Die Einschätzung der Frequentierung zentraler öffentlicher Räume als „gelebte“ Räume ergänzte diese Erfassungen gesamt- und teilräumlich im Verhältnis zu Orten und Flächen historischer Vermächtnissen sowie zu den Hierarchien öffentlicher Räume. Die Erfassungen sind vor allem im Verhältnis zu den Prägungen der privaten Räume aufschlussreich für die Charakteristik der Raumgefüge und ihrer „Topografie der Werte“. Je nach Typ der Raumstruktur der Stadt sind die Hier- archien der öffentlichen Räume entweder von „innen“ nach „außen“ linear abnehmend gelegt (Abb. 18a) oder gesamträumlich nivelliert (Abb. 18b) mit geringfügigen teilräumlichen Hierarchien.

Private Räume
„Private Räume“ sind Räume baulicher und sonstiger Nutzung auf den Grundstücksflächen. Bauliche und sonstige Nutzung werden verstanden als primäre, raumbildende Elemente der sie erschließenden „öffentlichen“ Räume. (Abb.19)

Die solchermaßen definierten Räume wurden zur Bestimmung von großräumlicher Lesbarkeit (Orientierung im Stadtraum) und kleinräumlicher Nutz- und Wandelbarkeit (Nutzungsintensität auch auf Freiräumen, Robustheit struktureller Bedingungen) klassifiziert nach:

Grundtypen von Bebauung
Ausrichtung der Bebauung auf den Grundstücken,
Differenzierung der Bebauung auf „vorderen” und „rückwärtigen” Flächen durch bauliche und sonstige Nutzung, z.B. begrünte Vorbereiche.

Dies betrifft die Erfassung von Merkmalen für die drei Kriterien in jeweils besonderer Weise:

Lesbarkeit - Je nach Anordnung auf der erschlossenen Fläche ergeben sich unmittelbare Rahmen für den öffentlichen Raum oder aber durch Vorbereiche differenzierte Profile des öffentlichen Raumes, der dann auf privaten Flächen Fortsetzung findet. Lesbarkeit wurde erfasst nach

der Maß­stäblichkeit der Bebauung (Höhe und Ausdehnung)
der Fassung des öffentlichen Raumes
der Wirkung von Vorbereichen als Übergangszonen
der Orientierung der Bebauung zur Haupterschließung.

Nutzbarkeit - Die Trennung/ Verbindung öffentlicher und privater Räume durch die Anordnung der Bebauung und durch eine rückwärtige, bzw. seitliche Zuordnung von Freiräumen stellt die Bedingungen für Schutz der privaten Nutzungen einerseits und für Zugänglichkeit und Blickbeziehungen zwischen unterschiedlichen Nutzungen andererseits dar. Nutzbarkeit wurde erfasst nach

der Qualität von Trennung/Verbindung zwischen öffentlichem und privatem Raum
der privaten Erschließbarkeit der Flächen
der Durchlässigkeit der Bebauung
dem Schutz der privaten Nutzung
der räumlichen Gliederung der rückwärtigen Flächen durch Anbauten und Begrenzungen
der Zuordnung von Vorbereichen.

Wandelbarkeit - Ein höchstes Maß an Wandelbarkeit bei Fortbestand der Lesbarkeit öffentlicher Räume ist bei vorderer und zugleich rückwärtiger Erschließung und bei Erweiterbarkeit/ Rücknahme von baulicher Nutzung auf hinteren Grundstücksflächen möglich. Die Merkmale der Wandelbarkeit dienen der Identifizierung und Lokalisierung von Orten der fortgesetzten und der fortsetzbaren Erneuerung in der Stadt; im Gegenzug werden bestehende Konzentrationen unveränderbarer Merkmale sichtbar. Wandelbarkeit wurde erfasst nach:

den An- und Rückbau- sowie baulichen Ergänzungsmöglichkeiten
den Möglichkeiten der Neuteilung der Parzelle
der Veränderbarkeit der Zugänglichkeit des Grundstücks
der Verbindung von Bebauung und Freiraum.

Es wurden fünf Grundtypen bebauter privater Räume identifiziert:

Freistehende Bebauung,
Offene Bebauung,
Halboffene Bebauung,
Geschlossene Bebauung und
Vollflächige Überbauung

Diese Grundtypen werden durch die genannten einzelnen Merkmale jeweils weitergehend unterschieden. In allen drei Städten wurden insgesamt 20 Typen von Bebauungen festgestellt. Sie spiegeln die Bandbreite von strukturellen Bedingungen wieder, die erfasst wurden (Abb.20). Hinzukommende subjektive Bewertungskriterien wurden im Verhältnis zum Stand der Geschichte der „Produktion von Raum“ erörtert, für die Untersuchung an dieser Stelle jedoch nicht weiter verfolgt.

Die hierfür erforderlichen empirischen Grundlagen würden eine eigene Forschung begründen. Erfassungseinheit der strukturellen Gegebenheiten bebauter Räume ist jeweils der Bebauungszusammenhang innerhalb umgebender Haupterschließungsstraßen; die einzelne Parzelle war aufgrund mangelnder Kartenaussagen hierzu nicht zugrunde zu legen. Die gesamträumliche Auswertung dieser Merkmale für die gesamten Stadträume dient der Erfassung vorhandener und potentieller Standortfaktoren nach einheitlichen Kriterien im Maßstab 1:25000. Diese wurden im teilräumlichen Zusammenhang hinsichtlich örtlicher Besonderheiten, insbesondere hinsichtlich ihres Zusammentreffens mit „gelebten Räumen“ näher bestimmt. Die Auswertung wurde auf einem Punkte-System aufgebaut. Diese Punkte repräsentieren die Potentiale der einzelnen Merkmale in ihrer Wirkung als Faktoren. Die Vergabe der Punkte richtet sich nach der Anzahl der vorhanden Grundtypen. So erhält ein Typ, im Verhältnis zu den 5 Grundtypen, maximal 5 und minimal 1 Punkt für ein Kriterium.

Im Falle einer Bandbreite struktureller Möglichkeiten der Erfassung und Bewertung, z.B. beim Vorhandensein oder nicht Vorhandensein von Anbauten, erfolgt eine Bewertung mit 5 Punkten für den vorhanden. So ergab sich aus dem Spektrum der Verteilung von Bewertungspunkten jeweils ein Bewertungskatalog für Lesbarkeit, für Nutzbarkeit und für Wandelbarkeit.

Hiernach sind Typologien Idealerweise vielfältig lesbar, vielfältig nutzbar und können Wandel besonders gut aufnehmen. Demgegenüber stehen unlesbare, kaum nutzbare und wenig wandelbare Typen. Entsprechend den Grund -Typen wurden die Punkte-Werte in fünf Gruppen zusammen­gefasst und einzeln sowie in Überlagerung miteinander visualisiert. Hierfür wurde eine Farbskala von fünf Abstufungen gewählt. Dabei repräsentieren dunkle Bereiche höchste Potentiale für die Stadt. Auf der Basis der Kartierung ist eine Überlagerung von Merkmalen, z.B. die Zusammenstellung der Einzelkarten zu einer Gesamtkarte „Topografie von Werten“ für Lesbarkeit, Nutzbarkeit und Wandelbarkeit möglich.

Die Überlagerung der Bewertungen zeigt die Potentiale, die die Verknüpfung der Vielfalt von Nutzung und Anordnungsformen in Bebauung und Freiräumen ausmachen und ihre Lesbarkeit bestimmen.

Da Nutzbarkeit und Wandelbarkeit gleichberechtigt als Kriterien neben Lesbarkeit auftreten, gibt es keine Polarität zwischen Nutzbarkeit einerseits und Lesbarkeit andererseits. Die Lesbarkeit tritt in der numerischen Auswertung durch Punkte rein quantitativ einen Schritt hinter die beiden Kriterien Nutzbarkeit und Wandelbarkeit zurück. Die Empfehlungen müssen dies berücksichtigen.

Unbebaute Räume
Unbebaute Räume sind bisher nicht bebaute, brachgefallene oder potentiell brachfallende Räume. Es werden Raumkategorien im Verhältnis zur Geschichte der industriellen Inanspruchnahme von Siedlungsflächen, ihrem Ausgleich durch Freiräume und letztlich dem Brachfallen von Siedlungsflächen erfasst und bewertet.

Es werden vorhandene Muster der Verteilung bebauter und unbebauter Räume daraufhin untersucht, ob nicht bereits Anzeichen einer völlig veränderten Integration von unbebauten Räumen in die Siedlungsräume zu finden sind. Die Bewertung von unbebauten Räumen sucht wiederum nach Lesbarkeit und Nutzbarkeit dieser Räume, wohl wissend, dass die Inanspruchnahme von Siedlungsflächen eine grundsätzlich nicht umkehrbare Entwicklung von Natur- zu Kulturlandschaft ist. Die Unterscheidung unbebauter und unbesiedelter Flächen umreißt ein Untersuchungsfeld, das räumlich die Grenzen von „Innen-“ und „Außenbereich“ im Sinne klassischer Grenzregelungen nach Planungsrecht (§§ 34, 35 BauGB) überschreitet. In diesem Sinne folgt die Erfassung von Merkmalen dem Ausgleich der Inanspruchnahme von Siedlungsflächen und unterscheidet folgende Gruppen unbebauter Räume: Hierbei wurde unterschieden hinsichtlich Funktionen und Entstehungszeit.

Geschütze Grün- und Freiräume,
Unbesiedelte, agrarisch bzw. forstwirtschaftlich genutzte siedlungsnahe Grün- und Landschaftsräume
Durch Besiedlung und deren Nutzung geprägte Grünräume
Brachgefallene Siedlungsflächen.

Die Differenzierung der Gruppen nach enthaltenen Grün-, Frei- und Landschaftsraumtypen ergibt ein vielfältiges Bild bestehender Verteilung unbebauter Flächen. (Abb.21)

Die Erfassung von unbebauten Räumen geht in ihrer historischen Reichweite perspektivisch soweit, aktuelle und denkbare Wandlungsprozesse des Brachfallens einzubeziehen. Hierzu werden mit gesonderter Kartierung auch diejenigen Flächen erfasst, die in Form von monofunktionalen Nutzungskonzentrationen derzeit noch Ausdruck der letzten Phase industrieller Entwicklung sind:

Konzentrationen von Industrie und Gewerbe vor 1990 (Flächenhafte Ansiedlungen von Industrien aus den Phasen der Früh-, Hoch- und Spätindustrialisierungsphase)
Konzentrationen von Industrie/ Gewerbe nach 1990 (Flächenhafte Ansiedlungen von zumeist neuen Gewerbenutzungen z.B. in Form großflächiger Handels- und Verkaufseinrichtungen aber auch kleiner und mittlerer Handwerkseinrichtungen und Unternehmen)
Konzentration von Wohnfunktionen vor 1990 (Flächenhafte Ansiedlungen von Wohnfunk-tionen mit wohngebiets-bzw. stadtteilinterner Versorgungsinfrastruktur, in den Städten zumeist in Form von Großwohnsiedlungen)
Konzentration von Wohnfunktionen nach 1990 (Flächenhafte Konzentrationen von Wohnfunktionen in Form von zumeist monofunktional angelegten Einfamilienhausgebieten (reinen Wohngebieten))
Nach 1995 umgenutzte Militärflächen (Großflächig umgenutzte Flächen, die häufig eine Umgestaltung zu monofunktional genutzten Wohngebieten erfuhren, z.B. Halle-Kirschberg/ Wörmlitz, Dessau-Kochstedt)

Diese Kartierung kann mit den Grün- und Landschaftsräumen überlagert werden und bildet so eine wesentliche Grundlage für Szenarien und Empfehlungen.

Gebaute und gelebte Räume
Gebaute und gelebte Räume (Abb.22) sind in ihrem Verhältnis zueinander Ausdruck der materiellen Bedingungen von Raum einerseits und von der gesellschaftlichen Erfahrung ihrer möglichen Aneignung andererseits im jeweiligen komplementären Gefüge „öffentlicher“ und „privater“ Räume zur Zeit am Ort.

Dieses Untersuchungsfeld erhält keine isolierte Beschreibung von Kriterien oder Merkmalen. Zugrunde liegen die Kritik an der „funktionalen Stadt“, die die industriellen Trennungen gebauter und gelebter Räume betrifft und die Perspektive der historisch notwendigen Überwindung dieser Trennungen zugunsten neuer Verortungen von Funktionen.

Die Verknüpfung gebauter und gelebter Räume setzt die Integration von Raumnutzung in Bewegungsnetze voraus. Phänomene gelebter Räume werden groß- und kleinräumlich gesehen als Ausprägungen von Funktionsmischung, von städtischem Leben und ihrer Frequentierung durch Besuche von zentralen öffentlichen oder halböffentlichen Freiräumen, Begegnungsstätten und Treffpunkten. Sie sind Ausdruck örtlicher Besonderheiten und wurden hypothetisch erfasst aufgrund von Kartenanalyse, Begehungen und Fotos, Ortskenntnis, Interviews. Feststellungen zu diesem zentralen Untersuchungsfeld werden auch auf die anderen Untersuchungsfelder gestützt und werden für Empfehlungen in diesen Feldern ausgewertet.

Bodenwerte
Die aktuellen Bodenwerte wurden zunächst den gültigen Bodenrichtwertkarten entnommen. Versuche, die Richtwerte vor dem Hintergrund von Aussagen zu aktuellen Bewegungen auf den Immobilienmärkten zu aktualisieren (Umfrage durch Fragebögen an die Städte sowie an Maklerbüros, März – Mai 2003 Fragebogen s. Abb. 191a/b - Anhang), erhielten erst dann empirische Grundlagen, als eine persönliche Ansprache der Immobilienbranche über bereits vorhandene persönliche Kontakte hergestellt werden konnte. Ausgewertet wurden Antworten zu folgende Aspekten:

Vergleich der Ergebnisse der Umfrage mit Bodenrichtwertkarten
Wertsteigernde/ wertmindernde Einflüsse der Lage im Stadtteil (Verkehr, Versorgung, Brachen, Nähe zu Grünräumen)
Bedeutung von Zwischennutzungen
Erfahrung mit „Zukunftsstandorten” (an Wasser- und Landschaftsrändern)
Abweichungen von den Bodenrichtwertkarten durch herrschende Dynamik oder Verfall
Aktuelle Nachfragetrends/ Wohnen-Gewerbe/ Stadtteil
Beziehung zu den Typologien privater Räume nach Lage (Zentrum, Innenstadt, Rand, Umland)

Im Ergebnis zeigte sich, dass die räumlichen Hierarchien der öffentlichen Räume der drei Städte grundsätzlich durch die Hierarchien der Bodenwerte bestätigt wurden.