Bodenwerte

Die Hierarchie der Bodenwerte (Bodenrichtwertkarte) spiegelt den Schwerpunkt räumlicher Qualitäten im zentralen Siedlungsbereich westlich der Mulde mit oberzentralem Ort an der Museumskreuzung. Diese Hierarchie stellt eine Diskrepanz dar zu der Bedeutung des Marktplatzes für die räumliche Hierarchie des Gefüges öffentlicher Räume, symbolisiert jedoch eindeutig die höhere Ausnutzbarkeit der Flächen an der Museumskreuzung infolge des höheren Anteils an tertiärer Nutzung in größerer Nutzungsdichte. Unmittelbar nachgeordnet in der Bedeutung der wirtschaftlichen Hierarchie der Räume in der Stadt sind das Gründerzeitviertel Dessau-Nord, Erweiterungsgebiete aus der Nachkriegszeit in Dessau-Süd und jüngste Einfamilienhaussiedlungen in Dessau-West (Ziebigk) in der Nähe des Bauhauses und der Hochschule Anhalt. Abweichungen von der Bodenrichtwerkarte zeigen Bewegungen auf dem Bodenmarkt an; deren Ausrichtung ist nicht eindeutig bestimmt. (Abb. 152)

Ergebnisse der Maklerbefragung März 2003
Befragt wurden insgesamt 31 Firmen. Es gab 4 verwertbare Antworten.

Gründe für Abweichungen der Bodenwerte von der Bodenrichtwertkarte:
Abweichungen zeigten sich bei etwa 35% der getroffenen Angaben (besonders deutliche Differenzen im innerstädtischen Bereich). Als wesentlicher Grund für diese Abweichungen gilt der allgemeine Rückgang der Nachfrage.

Generelles:
Wertsteigernde Faktoren
Nähe zu Dienstleistungs- und/oder Einkaufs-center, Nähe zu Parks, gute Verkehrsanbindung, Lage am Wasser Wertmindernde Faktoren
die in Dessau vorherrschende schwache Einkaufssituation, die geringe wirtschaftliche Perspektive.

Zwischennutzungen als werterhaltende Interimslösungen bei Leerstand sind in Dessau noch nicht bekannt. Umnutzungen zu Studentenwohnungen sind üblich.

Die verträgliche Mischbarkeit von Wohnen/ Gewerbe wurde zu jeweils 50% als wichtig bzw. unwichtig erachtet. „Zukunftsstandorte“ wurden nicht benannt.

Beeinflussung von Immobilienwerten durch die Nähe zu öffentlichen Grünräumen:
in Zentrumslage 75% stark - 25% wenig
in Stadtlage 100% stark
in Randlage 25% stark - 100% wenig
in Umlandlage 100% kein Einfluss

Derzeitige Nachfrage-Trends nach Immobilien:
Außer nach Wohnbaugrundstücken um die 500qm besteht derzeit keine nennenswerte Nachfrage.

Aktuelle Bewertung der Lagegunst Dessauer Stadtteile für Wohnnutzung:

Erste Präferenz (Bewertung 1,3-1,5): Ziebigk, Siedlung, Innenstadt Nord, Törten, Dessau Süd
Zweite Präferenz (Bewertung 2,0 – 2,5): Innenstadt-Süd, Haideburg, Innenstadt-Mitte, Waldersee, Mildensee, Kleinkühnau
Dritte Präferenz (Bewertung 3,0 – 3,5): Kochstedt, Mosigkau, Alten, Kleutzsch, Sollnitz
Vierte Präferenz (Bewertung 4,0): Dessau-West, Zoberberg

Gewerbliche Nutzung
Erste Präferenz (Bewertung 2,5): Innenstadt-Mitte
Zweite Präferenz (Bewertung 3,0): Innenstadt Nord
Dritte Präferenz (Bewertung 3,5): Innenstadt-Süd, Ziebigk
Vierte Präferenz (Bewertung 4,0): Alle anderen Stadtteile

Bewertung von Bebauungstypen im Verhältnis zur Lage in der Stadt:
Die freistehende Bebauung erhielt, dicht gefolgt von der offenen Bebauung, vergleichsweise beste Noten, insbesondere in Stadt- und Zentrumslagen. Die vollflächige Überbauung erhielt schlechteste Noten. Sie wurde in Zentrumslagen toleriert und in allen anderen Lagen schlecht bewertet. Halboffene Bebauung erhielt zweitschlechteste Noten. Sie wurde in Zentrums- und Umlandlagen abgelehnt und in Randlagen toleriert. Geschlossene Bebauung wurden in Stadtlagen gut bewertet, in Zentrumslagen toleriert und in Rand- und Umlandlagen mit schlechtesten Noten bewertet.

Die freistehende Bebauung zeigte dritte Präferenz in Randlagen und vierte in Umlandlagen.
Die offene Bebauung zeigte dritte Präferenz in Zentrumslagen und vierte in Umlandlagen.
Die halboffene Bebauung zeigte höchst eingeschränkte zweite Präferenz in Stadtlagen.
Die geschlossene Bebauung zeigte eingeschränkte zweite Präferenz in Zentrumslagen.

Auffällig ist die höchste Bewertung der geschlossenen Bebauung in Stadtlagen mit gleicher Wertigkeit neben den Präferenzen für freistehende und offene Bebauung in Stadtlagen. Die vollflächige Bebauung wird insgesamt nicht gerne gesehen, halboffene ebenfalls nicht. Geschlossene Bebauung wird in Rand- und Umlandlagen negativ bewertet.

Nachfrage-Trends bei baulichen Strukturen und deren Lage:
Freistehende Einfamilienhäuser
Hochwertig sanierte und ausgestattete Jugendstilhäuser
Mehrfamilienhäuser mit max. 4 Wohneinheiten

Stetige oder wachsende Nachfrage bei Typen und Lagen:
Kleine Wohneinheiten zur Miete mit max. 60qm Wohnfläche durch zunehmende Anzahl von Single- und Pendlerhaushalten
Sanierter Altbau mit Balkon, Stellplatz und Grünfläche

Strukturen oder Lagen ohne derzeitige Nachfrage:
Zoberberg, Dessau-West, Dessau-Zentrum (Wohnen)
Alle Randlagen (Gewerbe)
Keine oder ungenügende Verkehrsanbindung
Keine oder ungenügende Einkaufsmöglichkeiten
Unmittelbare Nähe zu Industrieanlagen
Plattenbauten WBS 70
Wohnen an Hauptverkehrsstraßen